A expectativa em torno das mudanças na tributação de heranças e doações tem levado mais famílias brasileiras a anteciparem a transferência de imóveis aos herdeiros. Em 2025, o país registrou 185.861 escrituras públicas de doação de imóveis, maior número da série histórica e 59% acima dos 116.225 atos realizados em 2020, segundo levantamento do Colégio Notarial do Brasil – Conselho Federal (CNB/CF).
O movimento ocorre em meio às alterações promovidas pela Reforma Tributária no Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD), tributo estadual incidente sobre heranças e doações. A Emenda Constitucional nº 132/2023 tornou obrigatória a progressividade do imposto em razão do valor transmitido. Na prática, os estados deverão estabelecer faixas de tributação, fazendo com que patrimônios de maior valor possam ser submetidos a percentuais maiores, conforme a legislação de cada unidade da Federação.
A regulamentação também estabeleceu novas diretrizes para a definição da base de cálculo do ITCMD. As mudanças têm levado famílias a reavaliar a forma e o momento de organizar a sucessão patrimonial, especialmente quando há imóveis envolvidos.
Para o consultor em investimentos imobiliários Lauro Braga, o crescimento das doações mostra que o planejamento patrimonial passou a ganhar mais espaço nas decisões relacionadas aos imóveis. “Quando existe uma mudança tributária no horizonte, é natural que as famílias procurem entender se vale a pena antecipar algumas decisões. Mas transferir um imóvel envolve muito mais do que uma possível economia de imposto. É preciso avaliar o patrimônio, os objetivos da família e os efeitos dessa decisão no longo prazo”, explica.
Os números indicam que esse movimento já vinha ganhando força antes mesmo de 2025. Foram registradas 160.860 escrituras de doação de imóveis em 2023 e 174.493 em 2024, até alcançar o recorde de 185.861 no ano passado.
Apesar da procura crescente, a doação em vida não deve ser encarada como uma solução automática. A decisão pode envolver custos tributários e cartorários, além de consequências patrimoniais para quem transfere e para quem recebe o imóvel.
Também existem mecanismos que permitem organizar a sucessão sem necessariamente abrir mão imediatamente de todos os direitos sobre o bem. Um exemplo é a doação com reserva de usufruto, na qual a propriedade pode ser transferida aos herdeiros enquanto o doador mantém, conforme as condições estabelecidas no ato, o direito de usar o imóvel ou receber os rendimentos provenientes dele.
Segundo Lauro Braga, o principal cuidado é evitar que o receio de uma tributação maior provoque decisões precipitadas. “Não existe uma resposta única para todas as famílias. Antecipar pode fazer sentido em determinados casos e não ser a melhor escolha em outros. Um imóvel é patrimônio e, muitas vezes, também representa renda e segurança financeira. Por isso, qualquer transferência precisa fazer parte de um planejamento mais amplo”, afirma.
A mudança no ITCMD também não significa aumento automático e igual do imposto em todo o Brasil. O tributo continua sendo de competência estadual e as alíquotas e demais regras aplicáveis dependem da legislação de cada estado, observadas as novas normas nacionais.
Para quem possui imóveis e pretende organizar a sucessão, a orientação é avaliar antecipadamente o patrimônio, a realidade familiar e os custos envolvidos, com apoio jurídico e tributário quando necessário. Mais do que antecipar uma doação por receio das mudanças, o objetivo deve ser encontrar a estrutura mais adequada para preservar e transferir o patrimônio de forma planejada.
/Assessoria
